以房养老保险在中国前景如何？

以房养老保险在中国前景如何？

以房养老是一个外来品，在中国前景黯淡，具有太多阻力和不可操作性，小财不看好未来十年的以房养老保险发展。

我国老年人住房反向抵押养老保险试点虽已5年，但银保监会数据显示，截至2019年8月末，该险种期末有效保单仅126件，市场反应可谓是惨淡无比，简直可笑了。

所谓以房养老，目前多指“住房反向抵押养老保险”，本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。

从操作层面来说，就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。通俗点说，就是将老人的“死房子”变成了“活钱”，既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”，一举多得。

但是以房养老在国内发展非常缓慢，原因不外乎以下五点：

第一，以房养老对传统养老观念是一个很大的挑战。

自古以来，中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，或者面对社会非议，老人能否坚持选择，值得商榷。因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

第二，房屋价值的波动是以房养老业务的主要风险。

房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革以来，房地产市场走向飞速发展的市场化之路，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动。

就当前阶段而言，房价的未来涨跌如何，谁都说不好。如果抵押房屋价值下跌，下跌损失风险由保险公司承担；如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保，而后再重新购买“以房养老”产品，以获取更多的养老金。

特别是最近几年，房住不炒成为主流声音，一线城市的房地产价格较之前几年出现不同程度的下滑，保险公司承担了下跌风险，对于业务开展形成了巨大的压力。

第三，涉及房屋的产权政策、法律制度也是推动以房养老业务的障碍。

对于城市居民而言，住房有着70年土地使用权限制，用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年，保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村宅基地在法律上是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，可以说“以房养老”很难在农村走得通。另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。

第四，以房养老还面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险。

一方面，抵押贷款一般要运作几十年，贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。另一方面，从1982年到2010年，我国男性平均寿命从66.28岁增长到72.38岁，女性则从69.27增长为77.37，分别增加6.1和8.1岁。人均寿命的增加，意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。

第五，在以房养老业务的具体操作上也面临诸多难题。

作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。

综合来看，基于以上至今还未解决的难题，“以房养老”保险也注定是一个小众产品，在中国没有特别好的发展前景。