两套房贷计100万，现在手里有25万不用款，要不要提前还款？
发布时间：2023-08-19 10:01:12 来源：网络投稿
如果闲钱一直放着没有去处，那可以考虑提前还款一部分，如果自己有较强的投资收益能力，或者计划很快会将房产出售，也可以考虑先不要提前还款，而对于普通人来说，很多因素已经发生了变化，不用过多考虑背后的通胀或者投资的问题，减轻负担解放自己就是最实在的好处。
经济放缓的环境下整体收入增长的放缓和长效调控下房价增长的放缓，降低了房贷杠杆的效益。
在过去，由于居民收入一直处于高速增长的阶段，同时房价也处于飞速上行的状态，使办理了房贷的人觉得随着时间的推移所负担的房贷越来越不是一回事，收入的大幅增长让房贷支出变得轻松得多，同时房价的上涨使房产的大幅升值又让房贷的成本显得微不足道，但是，现在这些背景条件已经不再如以前那么突出。
▲经济放缓，居民整体可支配收入的增长率也正在大幅放缓。
有留意经济发展的人应该都知道，国内的经济增速正处于逐步下行的状态，从以前的两位数以上的增速降至近几年的6%－7%之间，这是每一个经济体在经历过高速增长之后都要面对的一个过程。
而受此影响，虽然国内居民的可支配收入也依然呈现增长的状态，但其增长的速度也与经济发展一样，在近10年来一直处于下行的状态，不再像过去一样呈现出几年一番这么高的速度，那么像过去那样随着时间的推移降低房贷压力的因素已经减弱了很多，况且现在的房价也已经处于一个很高的位置。
从数据来看，在2011年一直延续到现在，国内居民的可支配收入增长速度一直处于下行的状态，2016年的时候扣除价格因素实际增长是6.3%，2017年是7.3%，2018年是6.5%，2019年5.8%，这些数据与以前经常在10%以上增速对比就要差很多了。
所以在整体上看，期望通过收入的大幅增长来消化房贷的压力的想法对于很多人来说已经不如以前那么乐观。
▲房地产行业进入长效调控期间，房价增长幅度已经受到严格控制。
在实施以“房住不炒”和“稳房价”为调控基调的楼市调控前，国内的房地产行业一直处于高速发展的时期，房价也处于快速上行的通道之中，有些局部过热的地区甚至在短短两年时间房价实现翻倍，让房产实现飞速升值。
在这种背景下，房贷所要面对的压力就显得有些微不足道了，毕竟房产的升值大大覆盖了房贷的成本，那种赚钱的感觉即使对于一直自住的人来说也会从心理上减轻负担。
但是房地产行业发展到今天，不断偏离整体收入水平的房价已经造成了越来越多的负面作用，这也是高层坚持“房住不炒”和“稳房价”的重要原因之一。
目前看来，在进入调控期后，房价过快上行的势头已经得到有效的控制，同时高层对实施长效调控机制和不再将房地产行业作为经济刺激的短期措施的态度，也预示着房地产将进入一个长时期的引导期，再大幅增长的可能性较小。
所以以往能通过房价快速上涨来降低压力的现象在以后很难再收到同样的效果。
收入快速增长和房产快速升值这些突显房贷杠杆价值的因素被削弱，对应的是房贷成本和压力会更加突出。
在房贷的成本和压力会更加突出的背景下，假如缺乏现金的获取收益能力，可以考虑部分提前还款。
▲现金收益能力可以作为是否提前归还房贷的一大评估指标。
所谓的现金收益能力，就是用这笔可以提前还款的钱去赚钱的能力。假如一个人有很强的投资能力，或者一直有非常熟悉的投资渠道，以能力和经验作为保障，就有机会获取到比还房贷成本高得多的收益。
但这里所说的以能力和经验作为保障是非常重要的条件，无论是金融投资还是实物、实业投资，行外人都要承担更多的风险，闭眼炒房就能赚钱的时代已经过去了，如果不具备相应的能力和经验，那么可能会导致本金的亏损。
那么目前投资金融机构包装好的理财产品是否可行呢？对于普通人来说答案显然并不乐观，房贷是动态的，它每月都要计息，且每月都要往里面还现金，成本除了原来的房贷利息以外，还有每月现金流的和对应收益的损失。
而存款或者稳健的理财是偏静态的，如果严格对应房贷的动态成本，并不会有什么优势，同时，现金是需要对冲通胀影响的，否则会一直处于贬值的状态，那么现金一方面要对应房贷成本，另一方面又要对应通胀影响，多数情况下是亏了，特别是在房产升值受限的背景下。
所以在目前的市场环境下，如果没有较强的现金收益能力，完全可以考虑提前还款。
▲合理地提前还款有它不可忽略的价值，不用觉得自己亏了。
房贷给人造成压力的重要原因之一是原则上的还款期限非常长，动不动就要二三十年，会对人产生非常大的潜在精神影响，很多人也会担心万一那一天收入出现了中断的时候，自己很容易会陷入被动的境地。
在还款的过程当中，一个人还很容易被捆绑在一个房子上，为了每个月负担的房贷，不敢停下来休息，甚至有好的发展机会也不敢放手去把握，失去实现人生飞跃的机会，对于有些人来说，这种损失也许远不是房子的价值可以弥补的。
相对于题目补充的内容来看，从月供的情况来推断，前面的那笔已经还了5年的房贷其余额应该在20万左右，后面刚买了一年左右的房贷余额在80万左右，总共每月还款6500元左右。
对于每月并不稳定的1万多的月收入来说，占比虽然也不算太高，但收入的不确定会影响未来对压力的预期，如果自己对这笔现金没什么计划，也可以考虑把利率高的房贷先还一部分。
综上内容，在收入增长背景和房价上行趋势已经出现了很大变化的背景下，房贷的杠杆效益已经被削弱了很多，如果个人的现金收益能力比较强，可以考虑先不去提前还款，但如果能力有所欠缺，那么完全可以考虑提前还一部分房贷，因为提前还款也有对应的价值。
经济放缓的环境下整体收入增长的放缓和长效调控下房价增长的放缓，降低了房贷杠杆的效益。
在过去，由于居民收入一直处于高速增长的阶段，同时房价也处于飞速上行的状态，使办理了房贷的人觉得随着时间的推移所负担的房贷越来越不是一回事，收入的大幅增长让房贷支出变得轻松得多，同时房价的上涨使房产的大幅升值又让房贷的成本显得微不足道，但是，现在这些背景条件已经不再如以前那么突出。
▲经济放缓，居民整体可支配收入的增长率也正在大幅放缓。
有留意经济发展的人应该都知道，国内的经济增速正处于逐步下行的状态，从以前的两位数以上的增速降至近几年的6%－7%之间，这是每一个经济体在经历过高速增长之后都要面对的一个过程。
而受此影响，虽然国内居民的可支配收入也依然呈现增长的状态，但其增长的速度也与经济发展一样，在近10年来一直处于下行的状态，不再像过去一样呈现出几年一番这么高的速度，那么像过去那样随着时间的推移降低房贷压力的因素已经减弱了很多，况且现在的房价也已经处于一个很高的位置。
从数据来看，在2011年一直延续到现在，国内居民的可支配收入增长速度一直处于下行的状态，2016年的时候扣除价格因素实际增长是6.3%，2017年是7.3%，2018年是6.5%，2019年5.8%，这些数据与以前经常在10%以上增速对比就要差很多了。
所以在整体上看，期望通过收入的大幅增长来消化房贷的压力的想法对于很多人来说已经不如以前那么乐观。
▲房地产行业进入长效调控期间，房价增长幅度已经受到严格控制。
在实施以“房住不炒”和“稳房价”为调控基调的楼市调控前，国内的房地产行业一直处于高速发展的时期，房价也处于快速上行的通道之中，有些局部过热的地区甚至在短短两年时间房价实现翻倍，让房产实现飞速升值。
在这种背景下，房贷所要面对的压力就显得有些微不足道了，毕竟房产的升值大大覆盖了房贷的成本，那种赚钱的感觉即使对于一直自住的人来说也会从心理上减轻负担。
但是房地产行业发展到今天，不断偏离整体收入水平的房价已经造成了越来越多的负面作用，这也是高层坚持“房住不炒”和“稳房价”的重要原因之一。
目前看来，在进入调控期后，房价过快上行的势头已经得到有效的控制，同时高层对实施长效调控机制和不再将房地产行业作为经济刺激的短期措施的态度，也预示着房地产将进入一个长时期的引导期，再大幅增长的可能性较小。
所以以往能通过房价快速上涨来降低压力的现象在以后很难再收到同样的效果。
收入快速增长和房产快速升值这些突显房贷杠杆价值的因素被削弱，对应的是房贷成本和压力会更加突出。
在房贷的成本和压力会更加突出的背景下，假如缺乏现金的获取收益能力，可以考虑部分提前还款。
▲现金收益能力可以作为是否提前归还房贷的一大评估指标。
所谓的现金收益能力，就是用这笔可以提前还款的钱去赚钱的能力。假如一个人有很强的投资能力，或者一直有非常熟悉的投资渠道，以能力和经验作为保障，就有机会获取到比还房贷成本高得多的收益。
但这里所说的以能力和经验作为保障是非常重要的条件，无论是金融投资还是实物、实业投资，行外人都要承担更多的风险，闭眼炒房就能赚钱的时代已经过去了，如果不具备相应的能力和经验，那么可能会导致本金的亏损。
那么目前投资金融机构包装好的理财产品是否可行呢？对于普通人来说答案显然并不乐观，房贷是动态的，它每月都要计息，且每月都要往里面还现金，成本除了原来的房贷利息以外，还有每月现金流的和对应收益的损失。
而存款或者稳健的理财是偏静态的，如果严格对应房贷的动态成本，并不会有什么优势，同时，现金是需要对冲通胀影响的，否则会一直处于贬值的状态，那么现金一方面要对应房贷成本，另一方面又要对应通胀影响，多数情况下是亏了，特别是在房产升值受限的背景下。
所以在目前的市场环境下，如果没有较强的现金收益能力，完全可以考虑提前还款。
▲合理地提前还款有它不可忽略的价值，不用觉得自己亏了。
房贷给人造成压力的重要原因之一是原则上的还款期限非常长，动不动就要二三十年，会对人产生非常大的潜在精神影响，很多人也会担心万一那一天收入出现了中断的时候，自己很容易会陷入被动的境地。
在还款的过程当中，一个人还很容易被捆绑在一个房子上，为了每个月负担的房贷，不敢停下来休息，甚至有好的发展机会也不敢放手去把握，失去实现人生飞跃的机会，对于有些人来说，这种损失也许远不是房子的价值可以弥补的。
相对于题目补充的内容来看，从月供的情况来推断，前面的那笔已经还了5年的房贷其余额应该在20万左右，后面刚买了一年左右的房贷余额在80万左右，总共每月还款6500元左右。
对于每月并不稳定的1万多的月收入来说，占比虽然也不算太高，但收入的不确定会影响未来对压力的预期，如果自己对这笔现金没什么计划，也可以考虑把利率高的房贷先还一部分。
综上内容，在收入增长背景和房价上行趋势已经出现了很大变化的背景下，房贷的杠杆效益已经被削弱了很多，如果个人的现金收益能力比较强，可以考虑先不去提前还款，但如果能力有所欠缺，那么完全可以考虑提前还一部分房贷，因为提前还款也有对应的价值。
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