看形势 选标的 但凡价值所在 无问西东！

划重点!

01、谁也无法判断将来；

02、房地产市场绝对不存在大幅上涨或者大幅下跌的可能性；

03、都是在波动里面，在波动向上。

基于此，2018年，咱们方向基本上可以定调为：可以TZ，但已不是鸡犬升天的年代。所以，有限的资金，怎么买?

之前我写的深圳无房票，买啥好——公寓、小产还是临深？有大咖提出异议，校长貔貅就 过我说：“只要有房不问大小。”我想了想，有道理，买房应该不拘泥，有大概率，但“伤鸡”中也可能存在商机。

年后，趁时间宽裕，我前前后后跑了十几个楼盘，有商品，有小产，有公寓，有住宅，还有别墅。范围在深圳、临深。虽然每次都累趴，但感悟颇深。

首先，关于小产权。应一个粉丝朋友的邀请，我在宝安看了四个小产权楼盘。

楼盘1：宝安固戌雅*苑。地处宝安大道路边，两独栋，周边商业配套一般，也没有地铁口，但朋友说，价格便宜。先看了其中一栋的三房，120+平，通风采光尚可，但户型奇特，存在钻石角，墙边有明显的漏水痕迹。中介小哥说是开发商保留房，单价在1.7-1.8左右，过户费用低；

再看了另一栋的两房，90+平，二手，楼层低采光极差且正对一工厂，直线距离不超过5米。“工厂会有空气污染吗？”我问小哥，小哥有点吱唔说，“应该是没有吧。”

​楼盘2：同地段*乐苑。一路之隔。如果我没猜错，应该跟楼盘1是同一开发商。户型没有惊喜，普遍感觉面积跟今天的天气一样：很有水分！等业主的间隙，我们站在院子里跟中介了解情况，聊到二手过户费，中介答：村委收5个点。大惊问为什么？答：也没有什么理由，反正我们一直这么收。正说着，突觉空气中有一股难闻的味道，回头一看，原来此楼盘中间还夹着一家电子工厂。果断拉了朋友离开。​

楼盘3：宝安西乡的共*华庭。地段尚可，离地铁口约十几分钟路程。还没下车，首先映入眼帘的是一排排烂尾别墅，滴滴司机说：“唉，这么好的房子，可惜，烂尾十几年了！”进去一看，果然，一排排别墅，荒芜得有些触目惊心。毕竟，这么好的地段，门外就是车来人往！问接待的保安大哥，说：原村民房，建筑质量不行，建不下去，就这么空着了！。。。。。。好吧，很明显，这理由只能听听。问以后怎么办？答：建商品房！（会建多久？想象一下，很多年家门口都会是个大工地！）​

楼盘4：同在西乡的*业*苑。楼盘比较新，地段是无可挑剔：在汇一城天虹后面，享受着汇一城的全部配套，地铁口也近在咫尺。稍遗憾的是旁边就有一条水沟，流着污水，巨臭！（地处闹市，此臭水沟目前最大的好处就是：帮你压低房价！要相信政府肯定会处理好）。然后看房，太惊喜！82+平居然有方正三房，65+平的两房也是方正通透。单价虽然看起来偏高，但总价三房仍便宜过前三个楼盘。

小产权楼盘综合看，品质跟商品房还是有很大差距：楼间距非常密；非常不讲究，工厂都可以穿插其中；都看到墙壁漏水发霉的现象；面积、过户费可以“随心所欲”，一不留神，就可能入坑。​

前段时间广州花都出台相关小产权拆迁不赔不补的政策，那么，深圳小产权政策是否会跟进？希拉姐跟相关人士了解了一下，给的建议是：不敢说一定会跟进，但可以很负责任地告诉你，小产权政策会越来越紧！大趋势是决不放松。

再分析朋友的情况：刚从内地过来，无购房指标，七十岁的老母亲一起看的房，老人家坚持不肯贷款。朋友也不年轻了，供款能力有限。手上资金250万左右，只求可以尽早自住，TZ收益放在第二位。

所以最后还是建议朋友：试着看看公寓，如果没有合适的，那就买楼盘4三房或朝南两房均可，根据自己的资金和需求。

昨天朋友发来微信说，已经签了楼盘4的三房，此房租金能到4500-5000元。好吧，从租金收益比来看，还算不错。小产权的投资价值在于，总有需要它的人群，所以真不能简单粗暴地说：不要！​

​​再说说公寓。

年前朋友定了龙华某公寓楼盘，然后电话我说：姐，我定了两套小复式，打算打通自住。

基于我自己长期回避公寓+办公等商业的原则，我第一反应是反对。朋友无奈说，第一，我没指标；第二，这个地段非常好；第三，价格便宜；同地段同品质楼盘，价格是住宅的2/3，公寓的3/4。（朋友买的是写字楼性质的。）

好吧，姐向来认真负责，于是又屁颠屁颠过去看了。不得不说，楼盘品质、商业配套，未来发展都非常好，又在地铁口。除了房产证上写的是“写字楼”而不是“住宅”，其它都很完美。

​但我还是表现出犹豫，毕竟硬伤在那：没有煤气，六梯十几户，水电管理费巨贵，没有学位，可能会办公自住混杂。

但朋友很淡定，表示自己都想好了，该楼盘很多都是自己所要的，包括首付，月供都能接受，而缺点又能克服。甚至写了个word文档，洋洋洒洒说明了自己为什么要买，以及可能碰到的最好以及最坏结果。

我看完默默放弃反对，说：适合你的就是最好的，既然都想好了，那就没什么好犹豫的。再说了，就一套房而已，不满意还可以换哈，也不是什么一辈子的大事儿。

​今天突然想起自己唯一预订过但没买成的一套公寓，搜了一下价格，大跌眼镜：