解读房贷利率新政：挂钩LPR，购房成本到底是升还是降？

8月25日，央行发布房贷利率与LPR挂钩的具体执行政策。首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。10月8日后的新发放商业性个人住房贷款均按此标准执行。

新政公告发布之后，网友纷纷表示，虽然字都认识，但连在一起看不懂到底是啥意思？想知道，此项政策实施后，房贷利率将是升了还是降了？或者说，同等房贷下，每个月要还的房贷是多了还是少了？下面笔者就网友比较关注的几个问题，尽量通俗易懂的解读一下。

新的房贷利率是怎么定价的？

央行公告第一条规定：“自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。”

据此，可以简单来说就是，新的个人住房贷款利率=LPR+加点。那么，LPR是怎么确定的？加点又是怎么确定的呢？

LPR：是由10家全国性大行和新增的8家城商行、农商行、外资及民营银行共同报价，报出各自的贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，平均得出一个贷款基础利率，这就是LPR。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房贷利率的坐标。

这样的话，LPR是基于市场竞价产生的，相较于原来央行规定基准利率，更能反映市场利率情况。

2019年18家贷款市场报价利率（LPR）报价行

加点：每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

举个例子，如果最近一个月的5年期以上LPR为，银行测算后给你加了50个基点（100个基点为1%），也就是，那么你的房贷利率就是。

新政实施后，房贷利率到底是提高了还是下降了？

央行公告第三条规定：“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。

如果参照8月20日产生的LPR利率，则首套房贷利率最低不得低于，二套房贷款利率最低不得低于。要注意“不得低于”，也就是设立了一个门槛，一个下限，以后再也没有什么打折的说法，最低都是LPR本身。

对比之前，五年以上期限的房贷基准利率为，按照规定一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的倍，由此测算出来的数值分别为和。新政之后，首套房贷最低利率将由上升到，二套房贷最低利率贷将由上升为。可见，最低标准提升了。

不过目前，在首套房利率方面执行首套房贷打折的城市已经很少了，大多数的城市首套利率都是比现行基准利率高的，所以参考标准的变化不大。这也符合央行的明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

以深圳为例，参照下表可见，目前深圳的首套房、二套房分别高于8月20日LPR 0.295%、，意味着新政后LPR分别要加个基点、10个基点就赶上目前深圳首套房、二套房利率水平了。对比而言，首套房利率比二套房的更具优势些。具体要看加点情况了。

央行在第四条规定：“人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”

根据这一原则，各地央行可以“确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。这意味着，未来房贷利率将“一城一策”，各地都不太一样。

新政实施后，如何应对房贷利率的变化？

央行公告第二条规定：“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确”。

根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，新政之后，加点数值在合同期限内同样是固定不变的，但重定LPR的利率可以有所约定，最短为一年调整一次，如果调整当月LPR降了你就捡便宜了，涨了你也要跟着涨。

假设9月的LPR是，你10月8日之后买房的加点数值为60个基点，贷款利率为+0.6%=，到了明年的10月，假设最新的LPR是，你的加点数值依然是60个基点，贷款利率就是+0.6%=5.35%，月供可以少还点。

当然，你也可以选择在整个贷款周期都采用签合同时的LPR，不过如果以后LPR降了，你也享受不到降息，这个贷款也就不划算了。

已买了房，还贷中，房贷利率会调整吗？

这点公告的第七条做了明确的规定：“2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行“。

也就是说，个人住房贷款利率调整主要针对10月8日后新发的放个人住房贷款利率，早就贷款买房的人和刚签了合同，还没放款的人，每个月的利率和还贷的金额还是按以前确定的方式，不变。

公积金贷款买房的利率会调整吗？

央行公告第八条规定：“商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整”。

目前的公积金贷款利率为五年以上公积金贷款利率，五年及以下公积金贷款利率为，全国都一样。

综上总体来看，已经贷款买房的人是不会受到新政的影响的。而那些在现行基准利率下，首套房贷利率有折扣的地区，新政实施后，购房贷利率可能会有所提升。由于不同地区的房贷利率加点下限，是由央行的省级分支机构确定，预计未来不同地区之间的房贷利率也将明显分化，“因城施策”的调控思路也将进一步强化。同时也需注意，此前央行曾表示，虽然房贷参考利率由基准利率变为LPR，但将通过适当的监管措施，坚持“房住不炒”。