一地方楼市炸了，地产股还有机会吗？（附收盘评论）

周五（2号），沪深两市继续调整，盘面整体呈现沪强深弱的局面，煤炭、猪肉概念和氟化工概念涨幅居前，西藏板块、超级品牌和水泥建材等跌幅居前；年初至今，无论是货币政策还是财政政策，最大的特点在于没有趋势性的转向，大部分时间处于预调、微调的阶段，使得市场的预期难以稳定。有限资金在“周期、成长、消费、金融”四者之间快速轮动，并无显著的风格一边倒的特征，这是今年弱势行情中的主要特征，而这一特征在8月份仍将延续。

今天有个数据很值得关注：前几年楼市风光的候时，厦门房价蹭蹭蹭地往上窜，2008年到2017年，厦门成交均价从9378元/㎡上涨到47234元/㎡，足足翻了5倍有余。

但是现在厦门的房价相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米。

岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。老破旧更加不抗跌，枋湖新村，83平，楼梯房，2000年建成，高峰期成交到380万，现在降到290万。

厦门作为当前房价标杆城市之一出现这种变化，可不得了啊！那么在当前这个节骨眼上，A股中的地产股还有投资机会吗。

首先我们来看下地产板块多头的逻辑：

一、货币政策边际放松，房企信用风险更加可控。7 月 23 日，李总理主持召开国务院常务会议，会上强调“稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕”1，政策信号从“去杠杆”转向“稳杠杆”。此外，近期出台的资管新规细则在实施力度和速度上均显著好于市场预期。往前看，我们判断资金面将逐渐由前期过紧状态转为稳健充裕，这将有利于缓解地产行业在信用债偿付高峰期的整体违约风险，提振市场悲观情绪。

二、行业基本面延续强韧性。2018 年全国销售面积实现 0-5%正增长确定性高，下半年一二线（及其所辐射都市圈）市场表现将优于三四五线。上半年在推货占比不高、政策面和资金面均趋紧的环境下依然实现 3%同比正增长，下半年增速将从 7 月起稳步提升。其中，核心一二线市场渐入复苏期，预计销售面积 2018 年将同比增长 3-5%，上半年同比降幅已由2017年-20%迅速收窄至-4%，下半年伴随着基数降低和供应端进一步放量，销售继 续边际向好；三四线市场渐入衰退期，但在去库存余温下下行风险有限，预计销售面积2018年仍可录得0-3%的同比增长，上半年同比增幅已由2017年15%收窄至6%。因此，继2017年初三四线逆转一二线后，两个市场的再度逆转正在发生。

初步判断 2019 年全国销售面积可能出现 5-10%的小幅下降（销售额仍有望持平）。其中，一二线销售面积有望同比持平，三四线销售面积可能同比下降10-15%。然而需要指出的是，上述判断是在目前宏观和政策环境下做出的，倘若这两方面环境继续出现超预期改善，基本面很可能再度有超预期表现。

三、集中度加速提升。资金和土地资源正加速流向头部公司，支撑头部公司销售强增长，助推销售集中度加速提升。资金集中度提升。资金面整体从紧而内部分化严重，金融资源正加速向头部公司集中，并加速此前激进加杠杆、不规范举债的小房企出清。以覆盖样本房企为例，预计今年上半年龙头公司融资成本平均提升 50-100 个基点至 6.5-7%，绝对水平依旧显著低于过去两轮周期的峰值。

四、估值已创历史新低，投资机会凸显。目前A、H 地产板块分别交易于 7.2 倍、6.5 倍。若考虑增速，当前估值已创历史新低。A 股板块远期市盈率为 6.3 倍， 历史底部为2014年初5.4倍，彼时宏观经济增速持续放缓，地产销售差，市场预期普遍向下。此外，若考虑中报后市场将开始把目光放在2019年的盈利上的话，对应市盈率则已为历史绝对最低（A 股 5.8 倍，H 股 5.1 倍）。目前，两地地产板块估值均垫底，仅次于银行股和非银金融，但 ROE 水平遥遥领先。

其次再来看下看空的逻辑：

政治局会议——坚决遏制房价上涨。根据最新的政策风向，重点看下图第五条：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这是对房地产的重磅利空！！！

划重点了，这次的说法是：坚决遏制房价上涨！

“过快”两个字去掉了，意思非常明显：以前还是允许涨的，但不能涨太快；现在是完全不许涨了，高层遏制房价泡沫的决心太大了！

总体来看，此板块高度与高层定性有直接关系。目前高层有意控制房价上涨，利空因素占上风。但是板块龙头个股由于集中度高等基本面支撑，仍存在一定的博弈价值。