首先必须明确开发商的阶段性担保的意义，才能知道这个担保的风险点在哪

首先必须明确开发商的阶段性担保的意义，才能知道这个担保的风险点在哪。
为什么要弄这个。原因很简单，就是相互制约。我们购买的新房通常都是预售房也就是期房，这种房子是不能办理房产证的，同样在房产证没有办理成功之前银行也不能抵押你的房子，所以，为了贷款顺利办理，银行为大家办理的预先抵押的方式叫做“预告登记”，但就法律效力预告登记是没有抵押登记效力强的，所以，一旦房证可以办理了，必须立即转为抵押，这样银行才能保护自己的资产。
但是房证是由开发商办理了（因为建房的时候这些楼盘是按照开发贷款的形式抵押给银行，卖出去了，验收合格了，需要赎回，才能办理房证），如果开发商不办房证客户就会出现纠纷，出现纠纷就会断供，为了避免开发商出现迟办的情况，就预先收取一部分抵押金给银行这就是阶段性担保金，督促开发商办理房证，一旦所有房子都完成了房证办理，阶段性担保结束，开发商可以拿走全部保证金。
那么这个担保金除了督促开发商办房证外还干啥呢？就是银行需要开发商强制收回房子时用来抵扣偿还贷款的资金。那么怎么收回房子？两种情况，第一种就是开发商迟迟不办房证，客户出现纠纷，银行需要强制解除贷款，这个时候用上这个资金。另外一个和客户关系非常近就是经常能在报纸上看到XX不按时还贷款，银行要求提前结清贷款，开发商收回房子，就是用的这资金。其实是客户恶意断供，经催收依然无效，而此时没有办理房证，法律上这个房子还是新房，所以，银行要求开发商替逾期客户全部归还房贷，同时开发商可以收回房产重新出售，而这个归还就使用的阶段性担保，开发商履行的担保义务。