现在房贷利率下降了，以前贷款的利率怎么算？

如果房贷利率下降，那么之后的还款也会跟着下降，但仅限于基准利率部分，要是上下浮部分变动，并不会改变。房贷利率近期确实存在着松动，但是并非是基准利率的松动，而是上下浮比例的浮动。通常我们见到的银行贷款利率是针对贷款人的贷款利率，而对于房产贷款还存在一个上下浮动的比例，这个比例能够有效的调节对于房地产供需之间的关系。

一、基准利率与浮动比例，对于房地产贷款的影响。

房产贷款按揭时会与银行签订一份合同，而这份合同会如何呢？这份合同中会标明贷款利率的细则部分。而对于基准利率与浮动比例之间是存在着不同的，基准利率要是央行存在调整，那么合同内的计算公式中的基准利率就会发生变化，如果以前是5%，没有上下浮比例的附加，之后调整为4%，那么之后执行的还款利率就为4%。那要是以前基准利率为5%，上浮20%，也就是6%，之后基准利率调整为4%呢？那么还款利率就为4.8%，下浮也会是一个道理。

所以，基准利率的变化会对于现在的执行利率才会产生变化，要仅仅是房贷利率的浮动比例发生了变化，并不会影响之后的房贷利率，仍旧是按照合同签订时的浮动比例执行。

二、以前的贷款利率，还都还了，只能是计算之后没有还完的部分。

以前的房贷是按照以前的房贷利率进行的偿还，只不过之后的房贷利率发生了变化，所以之后未偿还的就使用之后的房贷利率水平进行偿还。这就是本金在偿还过程中的利率水平不一样所引起的，原来的房贷利率高，所以你需要还的利息也就高，但是之后呢？房贷利率下降了，那么未偿还部分的计价利息也就会变低一些。这与之前的已还款部分，没有任何的影响。