房贷市场利率首度下调、对楼市有多大实质影响？

11月20日，央行发布贷款市场报价利率（LPR）第四次报价：1年期LPR报价为（此前为）；5年期LPR报价为（此前为）。两者较之前均出现下降。

  那么，LPR利率“双降”，对楼市有什么影响？

  1、相关房贷月供减少

  今年8月25日央行发布公告称，自10月8日起，新发放商业个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准并加点形成，即：房贷款利率=LPR+当地加点+银行加点。

  此次基准调整后，之后新签约的房贷利率要以为基准。当然，具体到各个城市，还要按照每个城市的加点执行。但可以肯定的是，无论是首套还是二套，相关房贷月供压力都会有所减少。

  据易居研究院统计，2019年11月64个城市首套房贷款平均基点为78bp，以“房贷利率=LPR+基点”计算，平均首套房的利率为。其中天津首套、二套房贷利率分别为和，在全国范围来看都处于较低水平。

  若以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，天津等22个二线城市平均首套房月供额为5722元，相比10月每月减少31元。

  2、信号意义大于实际意义？

  考虑到LPR利率不同于以往的存贷款基准利率，是一个月调整一次。相比单次微调，是否会出现趋势性调整无疑更为重要。

  对此市场存在争议。有观点指出，虽然本次降息幅度非常小，但现阶段能干脆利落地给房贷基准利率降息，也传递了市场维稳的信号，甚至认为降息周期已开启，并对未来降息趋势保持看好。

  另一观点则认为，从目前来看，尚不能断言降息通道已经形成。虽然当前降息趋势较为明显，但在具体操作和落实的过程中还应较为谨慎，很难出现直接用降息的方式来刺激经济。

  房价君倾向于认为，此次LPR下调5个基点，短期内对楼市影响并不大，更多是心理层面的积极暗示，即信号意义大于实际意义，核心出发点还是“维稳”。

  结合天津本地市场来看，当前楼市调控的一大基本面就是成交量、价的双向“维稳”，所谓双向，即既要“遏制大涨”，又要“防止大跌”，且目前后者的紧迫性越来越突出。端看近期天津的一系列动作，无论是放松限价要求、遏制渠道费用，还是放宽人才落户条件、调整积分落户指标等，其实都是围绕稳定市场这一要求展开的。

  从大势上来说，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的定调不变，稳定住楼市的同时，加紧发展制造业、刺激实体经济、逐步摆脱对房地产的依赖才是最大的现实。

  而对于普通购房者来说，当前“买方市场”下可选择的余地大大增多，近期局部放宽信号的不断释放，地价、房价的回位调整都带来不少抄底机会。

  结合以往楼市行情和房贷利率变化合理推测，本次基准利率下调很可能带来明年上半年的一波楼市“小阳春”，在此之前，今年年底会是购房者选择合适产品入市的重要窗口期。