3个少还房贷的“神操作”，学会能省几十万

在一些房价高昂的城市，贷款买房，月月还房贷，已经成为很普遍的社会现象。

可是，你对房贷和月供的了解有多少呢？

关于月供，现在社会上有一个比较流行的说法是找银行贷款，月供前期还的都是利息，利息还完了再还本金。

实际上，银行在为借款人计算房贷还款额的时候，一般是按月计息，月供金额由本金和利息构成。因而，先还利息再还本金的说法并不正确。

除此以外，还有不少人好奇：是不是几个月没还房贷，房子就要被银行收走了？

今天，我们就来聊聊房贷的一些小知识，帮大家解解惑——

01.房贷的还款方式

目前，房贷最常见的还款方式是等额本息还款和等额本金还款。

其中，等额本息还款是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款则是将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息，借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减。

此外，很多人手头宽裕了，会考虑提前还贷。目前，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。

提前还贷，借款者一定要记得关注以下几个事项：

① 如何办理提前还贷手续？

② 提前还款是否要缴纳手续费？

③ 提前还款是否要缴纳违约金？

④ 提前还贷有无次数限制？

其中，手续费和违约金在贷款合同都有相关说明，一定要注意仔细阅读，其他两个问题可咨询贷款银行的工作人员。

02.还不上房贷的危害

借款者如果还不上房贷，出现断供的情况，主要会有经济和征信两方面的损失。具体来说：

① 经济损失

如果借款人没有按时还月供，根据贷款合同中的规定，就会产生罚息，罚息利率由银行按照借款合同载明的贷款利率基础上浮动30%至50%。

如果逾期严重，连续6个月以上不还房贷，那么银行就会向法院申请对房子进行拍卖，拍卖所得优先用于偿还银行的贷款以及所产生的罚息。

这样的话，房产所有人可能拿不到一分钱，而且还有可能面临追加偿还银行贷款的责任。

② 征信损失

如果出现断供，个人信用会受到影响，以后申请信用卡、想要再贷款就比较麻烦了。

鉴于断供有这么的危害，假如因为资金周转问题还不上房贷，你还可以采取以下补救措施：向银行申请暂停还款；向银行申请延长借款期限；变卖房产等。

03.少还房贷的小窍门

现在贷款利率一直在上涨，我们当然希望少还房贷，这里给大家介绍几个“神操作”：

● 商贷转公积金贷款

众所周知，公积金贷款比商业贷款的利率低。有些人在买房时没有缴纳住房公积金，或者还不符合公积金贷款条件，只好先办了商贷。

其实，在满足公积金贷款条件后，大家是可以通过“商转公”的方式来减轻购房成本的。

商转公贷款目前有两种办理方式，一种是先还后贷方式，另一种是以贷冲贷方式。

但是，“商转公”并不是适合所有人，对于商贷利率和公积金贷款利率相差不大，或者贷款时间剩余不多的人来说，办理“商转公”就不一定划算。

● 选择合适的还款方式

上面我们说到了两种还款方式：等额本金还款和等额本息还款。

如果按揭贷款同等金额，采用两个不同的还款方式，我们会发现等额本息还款总金额其实是略高于等额本金还款总金额。

但是，这并不意味着等额本金还款就是绝对划算的，因为我们并没有考虑其他因素，比如时间成本、投资收益。

看起来，等额本息还款虽然多还了利息，但是却可以享用少还贷款这部分资金的时间成本。

假如我们把这一部分资金用来投资理财，选择一个投资收益远高于贷款利率的理财产品，那就可以借钱生钱。

因而，综合考虑下，等额本金还款较适合购房投资者、首付特别高且贷款本金不多的借款人，而刚需购买者、收入不高且首付较低的借款人则可采用等额本息还款。

● 确定好还款期限

通常，银行要求的贷款年限最长不超过30年。我们在选择贷款年限时，一定要充分考虑自身的经济能力和消费习惯。

在房价较高的大城市，如果经济能力有限，我们可以选择30年期限，等有钱后，有选择性地决定是否提前还贷，减轻月供压力。

如果经济实力很强的话，我们就可以选择15-25年，充分利用资金杠杆实现财富增值、保值。

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总之，房贷虽然看起来是负债，但是利用好它，也可以变成我们生财的工具。

以上就是房贷的干货分享啦，希望大家都能化房贷压力为理财动力，过上理想的幸福生活。