实行LPR房贷利率是升还是降？听听银行人怎么说

发布时间：2023-08-18 19:51:53 来源：网络投稿

长期以来，银行向客户发放贷款，利率都是按照央行公布的贷款基准利率，以“上浮XX倍”、“打XX 折”的形式来确定。

2019 年8 月17 日，人民银行发布改革完善LPR 形成机制的公告，明确自10月8日起，新签约商业性个人住房贷利率实行以LPR 定价。也就是说，以后银行发放贷款时，利率将按照LPR，以“LPR+xx 个基点”、“LPR-xx 个基点”（其中，1 个基点= ）的形式来确定。

那么，贷款利率方式调整后，LPR对个人房贷利率到底会产生什么影响？利率实际是升了还是降了？一时间，铺天盖地都是各路“专家”的解读。

会看的看门道，不会看的看热闹。说实话，由于各银行总行一直未出台细则，银行专业人士都还没真正搞清楚，更不用说其他人了。作为一名银行人，近期，笔者与多位利率专业人士进行了深入探讨，下面就目前掌握的信息，为大家作几点深入解读。

◆第一个问题：个人住房贷款参考LPR 定价之后，利率水平会降低吗？

【官方答复】

国家在改革完善LPR 形成机制，推进利率市场化改革的同时，将确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定，新LPR 形成机制不会引起房贷利率下降。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

与此同时，央行规定，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。应该说，这是央行划出的一道政策底线。那么，事实怎么样呢？下面我们进行一下比较分析：

【旧政策】

首套房：基准利率％，上浮10-15，大致

二套房：基准利率％，上浮15-20，大致

【新政策】（参照上个月LPR）

首套房：LPR 为

二套房：LPR +60个基点，则为

【新旧政策比较解读】

1.从表面上看，相比旧政策基准利率（％），新政策LPR（）降了5个基点。难道利率降了吗？NO！这只是央行给的政策底线，什么意思呢？在按过去比例上浮时代，实际也是有底线的，各商业银行一般坚持首套最低基准利率，二套最低上浮10这一底线。那么LPR换算过来，首套底线是降了5个基点（-4.85），二套底线上升了6个基点（）。说明了什么？透露出一个信息：新政策实行后，国家对首套房刚需还是保护和支持的，首套政策底线有所降低，但对二套房则意味着政策底线利率上升，购房成本增加，这也正契合“房住不炒”的总基调。

2.根据央行之前答复，新LPR 形成机制不会引起房贷利率下降，那么各商业银行到底会在LPR基础上增加多少个基点呢？我们依此可以进行一下模拟推算，以目前大部分城市执行的首套房贷款上浮15（），二套上浮20（）来算，参照上个月LPR（），可以得出以下结论：首套至少须加79个基点（），二套至少须加103个基点（），才能不低于之前旧政策。如果银行增加的基点低于这个标准，那就说明利率降了。由于目前各银行还未正式出台细则，让我们拭目以待。

◆第二个问题：LPR 上下波动，对首套和二套房利率会产生怎样影响？

相比贷款基准利率，LPR市场化程度更高，更能反映市场供求变化，那么LPR上下波动，对首套和二套房贷利率带来的影响一样吗？其间又有什么玄机？下面我们同样进行一下模拟分析（最近的LPR是）：

1.如果LPR变成3%

首套房：LPR 为3%，首套房下限3%（相当于基准利率）；

二套房：LPR +60个基点，二套房下限为；相当于上浮20（3×）

2.如果LPR变成5%

首套房：LPR 为5%，首套房下限5%（相当于基准利率）；

二套房：LPR +60个基点，二套房下限为；相当于上浮12（5×）

看明白了没？LPR上下浮动，对首套房与二套房影响是不同的。如果LPR降到3%时，对首套房是地地道道的“真降息”！但对二套房呢？当LPR降到3%时，利率反而相当于上浮20，幅度调高了。这就说明一个道理：LPR对首套房是正向调节，首套房是24K真刚需；但对二套房是反向调节，当LPR走低时，二套房反而会实际“加息”。

◆第三个问题：未来LPR 预计下行，买房贷款是否需要等一等？