炒房的秘密就是层窗户纸 这里捅破了三层

封面题图|《赌神 2 》

文：陈淮

近年来，人们对‘炒房’这个词儿已经耳熟能详。但究竟什么是‘炒房’？其实大多数人不甚了了。许多人认为，非自住目的地多套购房，在房价上涨后卖出去就是‘炒房’。严格说，这种‘炒’法只能算‘初级班’。这里我们举例说明一点专业的‘炒’法，利用这个例子来揭示‘炒房’的秘密，同时也是阐述一点‘最优化’决策的道理。

假定一个人花 100 万元买了一套房子。我们再假定这 100 万元购房款是三成首付，七成按揭，也就是说购房人自己只掏了 30 万元，另外从银行贷款 70 万元。大家记好这个假定的初始条件。咱们再假定，这个房子的价格涨到了 130 万元，而且没有悬念、没有疑义地，明天还会涨，后天还会涨，涨到 150 万元、160 万元、170 万元都非常可能。现在的问题是，这个房子应当卖掉呢，还是应当继续持有？

恐怕很多人都会想，既然房价肯定还会涨，当然应当继续持有啊。错了。应当卖掉。从最优化目标看，如果房价还会继续涨，就一定要卖掉。卖给谁呢？卖给你太太。130 万元价格卖给你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以从银行贷款 91 万元。替你还掉银行的 70 万元贷款，你已经‘套现’21 万元。如果房价真的继续涨，例如涨到 160 万元，再让你太太把这套房子卖回给你。同样是三成首付、七成按揭，你可以从银行贷款 112 万元。替你太太还掉银行的 91 万元贷款，你又‘套现’21 万元。这时，你们两口子已经收回 42 万元，不仅最初投入的 30 万元全部收回，而且房子还在你们手上。这时，就是房价下跌也没关系。从 160 万元跌到 150 万元，甚至 140 万元也无妨。140 万元卖掉，还掉银行 112 万元贷款，你仍再可收回 28 万元。

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有点意思吧？这还是保守的‘炒’法呢。再说一个激进的‘炒’法。

初始条件和上面的例子一样。100 万元买的房子，三成首付，七成按揭；房价涨到 130 万元了，预期房价仍将上涨。这时卖掉房子，收回 130 万元售房款；还掉银行 70 万元贷款，现在你手上还剩多少现金？ 60 万元。上午卖下午买，再继续买一套房子。这次如果同样是三成首付、七成按揭，60 万元现金可以买多少钱的房子呢？很容易算，200 万元的房。

‘最优化’的关键问题就在这里了。如果房价确定无疑地会继续上涨，那么持有 130 万元的房子和持有 200 万元的房子，哪个收益更大呢？这是任何人都能明白的显然答案。事情到此仍未结束。买了 200 万元的房子，我们仍然可以继续‘炒’下去。假定房价真的又上涨了，例如涨 30%，涨到 260 万元，那么如法炮制再卖掉；这时用收回的 260 万元售房款还掉银行的 140 万元贷款，手持现金可达 120 万元。仍是上午卖下午就买，同样是三成首付、七成按揭的话，这次可以买 400 万元的房子。这个游戏继续做下去的话，可持有的房产会越来越大。我们不再推演下去。

这是一个理论化的最优‘炒房’模型。当然，如果都能按照这样一个方式‘炒’下去，人人都会很快成为亿万富翁。实际上这不可能。因为房价并非只是一个单边、匀速变化的过程。而且大家也会质疑，持有房子的过程中还有物业费、取暖费等成本，交易过程中还要有税费，贷款要付银行利息。更重要的是，上涨 30% 还要考虑时间周期，是 3 个月上涨 30% 还是 3 年上涨 30%，显然收益程度会大不一样。我们说的只是一个理论模型，真正的操作性模型，还需要按照上述这些因素设定很多修正系数，才能最后求出最优解。

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但这样一个理论模型具有很重要的意义。从中我们可以解读出房地产投资活动的很多秘密。

第一个秘密，不断放大地动用金融杠杆是资产规模和利润规模加速上升的关键。‘炒’房的关键是动用金融杠杆，放大自己的资产增值能力。在我们的上述例子中，第一次购房贷款 70 万元，第二次购房贷款 140 万元，依此类推。如果离开金融杠杆，购房人完全依靠自有资金买房，其实是无所谓‘炒’的。这里也就可以揭示一个重要的政策原理，只要截断贷款买房的金融杠杆，就可以有效地抑制为卖而买的投机性需求。

第二个秘密，在这个最优化模型中，购房人的资产规模、利润规模都是以 2 的 n 次方的几何级数在增长。大家可以再回味一下，第一次买 100 万元的房子，第二次买 200 万元的房子，第三次买 400 万元的房子，第四次就买 800 万元的房子了。这个 2 的 n 次方的几何级数在增长速率上有多厉害呢？

我们给大家一个参照系。一个围棋棋盘，横着 19 个格，竖着也是 19 个格，如果在第一个格子中放 1 粒米，第二个格子放 2 粒米，第三个格子放 4 粒米，依此类推，到最后一个格子时，我们得放多少粒米？说出来很吓人，全世界的粮食都放进去也不够。显然，不加节制地让房地产市场自由‘炒作’，在任何国家都将是灾难。那时房价和需求将完全脱离实际上的住房资源总量与真实住房需求之间的对比关系，房价就会在金融杠杆的推动下变成一场没有止境的资本游戏。

第三个秘密，动用金融杠杆的资产模型听起来很美，但人们经常忽略的一点是，在资产和利润以几何级数增长的同时，购房人的负债和风险也同样以几何级数的速率增长。这个迅速增大的负债和风险，只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力。如果市场中充斥着这样的疯狂炒作，那么这些超出购房人承受能力的负债和风险最终就要由社会的金融系统，甚至整个国民经济来承担。真正的房地产泡沫，其实就是社会信贷规模脱离住房真实需求为基础的合理规模时的过度负债风险。