全款买房和贷款买房，公积金贷款和商业贷款，各自有什么不同

首先，我们说说全款买房和贷款买房的区别！

我们买房，有哪些方式呢？？

第一，全款买，

第二，商业贷款买，

第三，纯公积金贷款买，

第四，公积金商贷组合贷款！

总体归为两大类，那就是全款买和按揭买！具体有哪些区别呢？我们接下来说！！

第一，是资金回笼速度

全款买，开发商收款快，

大家都知道，对于生意人而言，最重要的就是资金流，他可以没有钱，也可以不要钱，但是不能没有资金流，任何一个行业如果资金流断了，他离破产也就不远了！！资金流的大小，快慢，也决定了开发商抵抗风险能力，资金回笼越快，金额越大当然是最好的！！毕竟开发商拿地的钱都是从银行或者其他金融机构贷款的，最少都是几千万上亿，有些大开发商甚至都是几十亿上百亿！！每天的利息都是吓人的，所以资金回笼越快，越大对他越有利！！

贷款买，就是商贷，公积金贷，组合贷！一般来说资金回笼比较慢，时间长！

商业贷款，审批时间一般是一个多星期到两三个月（一两个星期的我见过，但是比较少，大部分都需要一两个月左右），如果因为政府政策或者银行政策收紧的话审批半年也不是不可能！！

公积金贷款和组合贷，因为公积金贷款是城市公积金管理中心审批的，全市每个月那么多人申请贷款业务，业务量大，因此都是排队审批的，审批时间会比商贷还要慢，最快也是需要两三个月的，慢一点的半年大半年的我也经常碰到！！审批时间非常慢！！开发商资金回笼就会慢很多，所以这也是很多开发商楼盘不支持公积金贷款的原因！！

第二，是风险问题！

什么风险呢？？客户逾期风险！全款买了，房子就是你的，不存在逾期的问题！！如果是按揭贷款买的，无论是商贷，公积金贷款，还是组合贷款，真正房产权利人并不是你，而是银行或者公积金中心，你支付首付，开发商其实是为你做银行/公积金管理中心的担保人的，一旦在还没交房期间，或者已经交房但是业主没有办不动产证期间逾期了，开发商是有连带逾期偿还责任的！！

如果只是短期几天，一两个月逾期的话也没事，银行会给你催收，但是你如果长期超过三个月六个月逾期的话银行/公积金管理中心是有权利拍卖你的房产的，同时开发商也是有连带责任的！！

其次，再说说商业贷款和公积金贷款的区别！！

第一，审批时间的区别

刚刚上面已经说过了，商贷审批时间一般是一个多星期到两三个月，如果因为政策原因慢一点的也才半年！

公积金贷款和组合贷，因为公积金贷款是城市公积金管理中心审批的，全市每个月那么多人申请贷款业务，业务量大，都是排队审批的，审批时间会比商贷还要慢，最快也是需要两三个月的，慢一点的半年大半年的我也经常碰到！因此审批时间比商贷慢！

第二，是审批额度的区别

商贷审批金额一般是固定的，一般就是首套房可贷70%，二套房可贷50%，这样的！

公积金贷款就不一样，首套房最高可贷80%，二套房最高可贷60%！！

其次，他也受借款人公积金缴存基数，缴存时长，缴存余额，年龄共同影响的！！

公积金可贷金额计算公式：

第一个公式

夫妻双方公积金缴存基数之和×12×35%×贷款年限

（贷款年限1，商贷贷款年限-已还款年限，

2，70岁或者60岁，这个看银行审批的贷款年龄-本人现在的年龄，两个条件同时满足）

第二个公式

夫妻双方公积金账户余额之和×20×缴存系数

（缴存系数六个月是0.5，一年是0.8，两年是1，三到五年是1.2，五年以上是1.5%）

两个公式同时计算，取最低值（每个城市不一样，部分城市只使用其中一个公式计算），首套房最高不超过70万，二套房不超过50万（每个城市限额不一样，城市越大限额也就越高了）

第三，贷款利息的区别

商业贷款，以前是基准利率4.9%，然后再进行上浮10%-50%，也就是5.39%-7.35%

目前的话就是LPR4.65%然后再加成74-221个基准点，也就是5.39%-6.86%

而公积金贷款，首套房固定利率是3.25%，二套房利率上浮10%，也就是3.575%，会比商业贷款利率便宜一半以上！！