现在很多人都在说存钱不如存房，这说法对不对？

钱是分层次分种类的，某种意义上讲，房子也是一种钱。

这句话的本质其实是在讨论真实利率问题，利率对房价的影响非常大。

房子上涨本身是整体债务与货币量上涨，未来要挑好房子，信用还能否扩张是个问题。

关键词：流动性，利率，分化，信用

第一，从m1，m2到mn......

相信很多人经常会听到一些宏观经济术语，比如m0m1m2等等。

这些术语是什么意思呢？M其实就代表了money，钱。012代表了编号，代表了层级，而划分这个层级的标准是什么呢？其实是流动性。

数字越小就代表了流动性的越好，比如m0m1。实际上就是流通的现金或者活期存款以及一些现金支票。说白了就是立马可以拿出来，取出来用的钱。

而最著名的指标m二是什么意思呢？就是一定期限的存款，比如一年期，五年期。

在我们国家，为什么存款多呢？因为借款多，为什么借款多呢？因为觉得借了钱能还上。

逻辑是借款多导致了存款多，借款多是因为经济好，东西卖的上价钱，借了能还的上本和还的上息。

在MG其实他还有更重要的指标就是m三，也就是把整个债券也放进去，因为债券在MG的流动性非常好，当一个东西流动性非常好，可以随时换成钱的时候，他和钱也就没有太大区别。

如果你把这个思路再继续拓展，比如说你把它拓展到房子，房子是什么东西，房子是砖瓦沙石，但它更重要的是下面那块土地，因为它的，性状不会改变。他可以一直放着。

于是乎他就有了金融属性。比如说你缺钱的时候可以把房子卖掉，还可以做抵押，还可以长期出租，获得现金流。

如果你的脑洞再大一点儿，其实你可以把房子看成另外一种钱，只不过它的流动性比较差，它需要一定的操作和信任，才能变现成流动性更好的m012。

那其实房子的本质也是一种钱，他只不过流动性更差罢了，你可以把它看成m10，m20或者mn。既然也是一种钱，那存钱取钱就也是有利息的，对吧？

第二，真实的利率决定了存款的搬家。

很多时候人们感到非常奇妙，就是经济特别好的事后放假呀就那样，生意好做的时候房价反倒不涨。

而经济不行的时候，有的时候房价会涨的很好，而且出现了暴涨，分化的上涨。越是好房子涨得越高。

这就回到上一问的问题，你不要把房子看做房子，你要把房子看做一种存款，做一种流动性不那么好的钱。

什么时候房子会涨的关键，就在于真实的利率，如果存钱的利率太低，人们感觉存钱还不够扣的，于是呢？就会把钱转移到升值更快的地方。这就是房价上涨的秘密。

大家可以回顾一下历史最近的几次上涨，比如08年以后，比如15年左右。这几次房价上涨是因为经济很好嘛，差恰恰是因为经济比较差，而且差到了不能不救的地步。

救经济是怎么样的方法呢？无非就是降低利息或者降低存款准备金，让钱变得便宜，或者让钱变得多。

钱变的多当然也就变相变得便宜，于是有更多的人借钱出来。

这个时候，真实的利率就会下降。什么叫做真实的利率？就是用你存钱的利率减去通货膨胀率。

往往放水的时候，人们感觉存钱实在是没意思，不如把钱贷出来，够买房子，这个时候房价就会上涨。房价上涨实际上是存款的转移，大家一定要想通这个道理。

第三，房价、债务与收入。

房子是一种负债资产，什么意思？大多数人买房子基本上都是靠贷款，有几个人是全款买房子的呢？

那么你如果你拉开一张资产负债表，资产在左，负债在右。对于整个经济系统来讲，如果要让价格上涨，那么必须要有更多的人贷款，把这个价格顶上去。

也就是说别人把钱借出来买了房子，推高了房价，在你这里，你的债务才会被稀释，你的净资产才会上升。

那么之所以整个社会的房价上涨需要的是什么？需要的是整个社会的钱变多，整个社会的人敢借钱。

这就牵扯到现在买房子的挑房子的方法与逻辑。现在最大的特点是经济增长没那么快了，人们的收入预期也没那么高了。

但不是所有的行业都是这样，不是所有的地方都是这样，越是大城市，越是核心的位置，越是高净值人群存在的地方，越是风口的地方，人们的收入还是增长很快。

这就能解释很多的问题，为什么大城市的房价收入比非常高，房价还在涨？因为人们预期他未来的收入会更高。

而很多小县城的尽管房价收入比不高，房子也不会涨，因为人们的收入预期也不会再上涨。

所以一句话，房子要涨，钱就要涨，钱要涨，债务就要涨。债务要涨是因为人们觉得还的起钱，是因为人们觉得未来的收入会升高。

所以买房子，买哪里都会上涨，买哪里都比存钱强的时代已经过去了，因为人们收入的预期是在下降的，那就要挑到更稀缺的房子，优质的房子。

还是那句话，未来的房价一定会陷入分化，边缘的资产价格面临着风险，现在很多地方都已经是有价无市。

买房子要看局部的供求关系，要看未来，看经济发展的潜力，要看人们敢不敢借钱，能不能还的上。

房子与房子是不一样的，但是买房子的信用是相通的，未来一定会发生信用的转移和流动。看准这个趋势才能抓到实质。

结论。钱与钱是不一样的，前按照流动性的不同可以分成各种类型的钱。房子，如果你把它再广义一点的看，他也是一种存款形式。

房价上涨本质上是因为存款的真实利率下降，甚至为负，人们感觉存钱得不偿失，就把钱拿出来买房子，房价就会升高，历史上的房价上涨都是这样。

房价与债务水平，与新增的货币是息息相关的，债不能涨，房不能涨，未来的房价会陷入分化，信用的分布会发生改变，要挑到优质的房子，优质的土地位置，优质的效率，节省时间，买高净值人群的房子，才有可能跑得过存款。