目前有一套房子，想用这套房子抵押贷款付首付，然后再分期买房，靠谱吗？

可行且靠谱，重点还是落在偿还能力和房价升值！时机最重要，但不是现在。

这比首付贷、掏空六个钱包等还要更加稳妥，毕竟在没有能力偿还之时，还可以通过把房产出售来还款。

在房价上涨通道中，还是比较好的一个融资方式和投资运作。如以2015年前的房产投资为例，以二线城市当初150万一套房产，首付60%就是90万首付，可以通过第一套房产抵押拿到贷款，最好是3年以上的贷款。这样经过了三年的上涨之后，如房价涨到了250万。而三年的贷款利息是16万，而按揭贷款的利息为10万。总的利息支出26万。而在三年之内房价上涨了100万，扣除26万利息及房产税等10万（差额）后，还有75万元的利润。有能力就继续持有，没有能力或压力太大，那就把房产消费掉，这样等于在短短的三年里赚到了75万元。投资90万的年收益率达到了25%的高回报。

在如今的房价无法预测的过程中，不去说如投资了房价下跌的城市。而是选择了一个可以跑赢通货膨胀的相对比较好的房产。也就是年房价增长率达到了3%。那么这样的投资回报如何呢？

同样也是300万购买一套二线城市房产，按揭贷款180万的5年利息达54万元。余下的120万按揭的5年利息约30万，再加上房地产税等20约20万，这就等于5年后要从300万的房产卖到400万以上才会保本。可是，如今的房地产按照跑赢通货膨胀来分析（3%），那么5年后的房产价格在350万上下。这样等于购买了一套房产，在五年后不仅没有利息，还亏损的50万，这种投资就是一种得不偿失的举债投资方式。

但如果采用全额资金，那么直接投资300万，每年还可以得到10万的增值，跟银行存款差不多，还是一种可以值得投资的项目。并且，随着房产交付之后，还有一块资金收益（租金减装修折旧）。