多家房贷利率下调，这是刚需买房的时机吗？

不知道网友这是什么时候提的问题，看房贷利率的变化趋势，我判断应该是2018年底或者是2019年初的时候提出的问题吧。

1、全国房贷利率的变化过程是怎样的？

从这波楼市的牛市起点说起，得把时间回溯到2015年，2015年房地产市场的关键词是“去库存”，为什么要去库存？因为房子挤压太多卖不出去了，去库存就需要鼓励居民加杠杆去购房。

要去库存首先就要明白为什么房子卖不出去，一般情况，如果一样商品都库存挤压严重了，很可能的情况就是供给过剩了，大家都有了，所以才导致卖不出，不过这次房地产不是因为房子太多了，而是因为“限购”政策导致很多有购买需求的居民买不着房子，这是一个很有意思的事情，那就是一方面是买不到房子的人，另一方面是卖不出去的房子，所以，要达到去库存的目的也很直白，那就是松绑限购，把购房的资格大大降低，把购房的利率降低，把首付比例降低，这几个政策一实施购房的人数就逐渐多了起来。

要降低房贷利率，首先就是降息，2014年11月央行实施了1次降息，2015年实施了4次降息，在2014年到2015年时间，央行累计降息5次，5年期以上贷款基准利率从6.55%降到了4.9%。基准在短短11个月的时间里，基准利率下降了1.65个百分点。

不仅基准利率降低，全国的商业银行还在给利率打折，房贷利率打九折的情况是常见的，在2016年11月的时候全国首套房房贷利率降到了4.45%的历史低点，在2016年左右买房的人确实是比较幸运的。

随后房贷利率触底反弹，因为房子太好卖了，楼市火了起来，已经不需要利率“低价促销”了，反而是要上调房贷利率，以此来抑制过于火热的房贷市场。当利率达到4.45%的历史低点后，房贷利率开始回升，到2018年11月份，全国首套房房贷平均利率达到了5.71%的阶段性高点，房价快速上涨的势头也得到了遏制。

从2018年11月份开始房贷利率开始下跌，到了2019年的5月份房贷利率跌到了5.42%，当前大概是在5.44%的水平。

2、房贷利率和房价的关系？

因为房贷利率是楼市调控最常用的手段，经常是楼市较热的时候会上调房贷利率，而在楼市遇冷的时候会降低利率，这种关系在上文的分析中也已经被验证过了。

房贷利率下跌往往是需要鼓励买房的时候，比如今年上半年的时候，最近3个月房贷利率基本平稳的状态，说明当前的控制效果还是比较符合调控预期的。

问题是房价未来会怎么走？如果是往下走的话，现在就不是刚需购买的时间点，如果是往上走那么当前就是个买点。

笔者写过多篇文章阐述这个方向，剔除了大涨和大跌两种走势，剩下的微涨、微跌和平稳三种走势，我更偏向于微涨和平稳这两种走势。

目前的调控目标更像是以时间换空间的形式，让房价稳住，通过经济的持续增长来化解高房价带来的潜在风险，如果三五年的时间房价能够稳住，其实也就相当于房价跌了30%。

目前刚需是一个卖点，其实未来一两年依然有机会购买，因为未来的状态还是以微涨和平稳为主，但是这样的城市除外：那就是刚刚过去的时间完成了一轮暴涨。其实2019年的上半年不少城市房价涨幅还是不小的，这样的城市必然会迎来严厉的调控，房价回调的风险很大。这种城市可以再等等。