贷款买房涨多少才不会亏？

买房涨多少才不亏呢？2.5%！这个问题是很有意思的，无论是否是投资，买房的人都希望知道这个问题的答案，因为即便是自住，本质也是一个投资问题，只不过是给自己投资，因为一个房价下降的城市，即便是自住也不能购买啊，因为未来可以以更低的价格买入，这个差价就是你赚的钱，如果买早了就代表是你亏的钱。

1、第一种估算方法

如果你是全款买房，比如房子总价200万，你200万全款买房了，那么房价要涨多少才会不亏呢？

任何一笔投资都讲究的是投入和产出，也就是你的成本和收益，这个200万资金用来买房子的收益是什么？有三种：第一是自住；第二是出租；第三是空置。自住和出租的本质是一样的，自住其实就是出租给自己，因为你如果不自住，你也需要租房居住，也需要支付房租的。

出租的收益是这样的，中国目前的住宅市场的租金收益率一般是1.5%-3%，一线城市是1.5%-2%，二、三线城市是2%-3%，我们取一个中间值——2.5%，也就是说200万的房子，一年的租金收益率是2.5%，也就是可以获得5万元的房租（这个数据大家可以对照一下所在的城市，看是否是这个范围）。

那么成本是什么？成本其实就是这200万用来做投资获得的收益，200万的投资理财可以获得多少收益率？当前5%是一个可以参考的数据，也就是说200万的资金你一年可以获得10万的收益。

那么收益和成本之间的差距就是你需要房价上涨去弥补的，这个差距就是2.5%（=5%-2.5%），也就是说房子每年必须上涨2.5%，才能保证不亏本啊，当然这里面已经省略了交易的费用了。

换句话说，如果200万的房子，房价横盘，不涨价，那么每年都在亏损5万元，5年就是25万元，这个就是对炒房者的打击，房价不涨，或者横盘就需要付出这么高的成本。

尤其是房子又不出租的，那么每年的亏损就是10万元！5年不涨价，200万的房子就亏了50万！

2、第二种估算方法

如果是按揭买房（绝大多数人都是依靠按揭来完成买房的），也假设总价200万的房子，首付20%，也就是40万，按揭160万，那么这个房子的收益和成本分别是什么？

收益就是出租的收益，这个和上文是一样的。也是2.5%，也就是每年5万元的租金收益。

成本主要有两块，第一个部分就是首付40万的资金成本，这个成本对应的就是40万的理财收益，和上文一样，5%的收益率；第二个部分就是房贷的利息利率，当前首套房房贷平均利率是5.44%，这是这个160万房贷的资金成本。两者综合在一起就是这样的：40万的资金成本是5%，160万的资金成本是5.44%，平均下来200万的资金成本就是5.3%。

资金的成本是5.3%的综合年利率，而出租收益率是2.5%，两者的差距就是2.8%，也就是说房价必须每年上涨2.8%才能保证不亏本（这里也是忽略了房屋交易过程中产生的费用成本）。

总结：按照当前的楼市行情，房价每年上涨2.5%-2.8%才能保证买房不亏本，如果房屋是空置的（既不自住也不出租，那么需要每年上涨5%甚至5.3%才能不亏本！）。