上半年北京土拍市场纯商品房地块接连出让，限竞房时代要落幕吗？

近期看到一组数据，今年上半年北京累计出让33宗经营性用地，其中住宅用地31宗，其中不限价宅地22宗，占比高达71%；这样的数据出来后给人一种过去几年北京以限竞房为主的时代要落幕的感觉。那么北京的土拍市场到底会走向何方？毫无疑问未来多元化供应将成为北京土拍市场的常态，限竞房与纯商品房交替出现的时代已经到来。借此机会简单谈谈我的观察。
什么是限竞房？北京出台限竞房的目的和意义在哪？
什么是限竞房？简单来说限竞房指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。这样的商品房一般在出让土地时已经限制了房屋未来的上市销售价格，简单来说限竞房从一定程度上锁死了房企的利润率。这样的方式这些年在长沙等城市也有所体现，从这点来说限竞房其实就是为了避免房价大涨。那么北京限竞房为何推行几年后如今又开始放开纯商品房地块？几点观察：
北京推出限竞房的主要目的就是为了解决刚需居住问题，因为在多数人眼中北京属于一个外来人口比较集中的城市，真正面临居住问题的其实还是刚需。不过真实情况是随着限竞房的出现，实际操作过程中限竞房也出现了很多问题。比如：9年无法交易，限制你未来的资产置换选择（购房后5年内不得出售”的限制，加上交付两年和取得房本两年的时间）、限竞房的品质跟普通商品房的品质是有差距的，原因很简单限制了房企的利润空间，房企就通过“减配”的方式来交付房产。
能够在北京买房的朋友大多数都有3-5年内进行“小换大”的打算，毕竟子女教育等还是头等大事。跟大家分享一组数据，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，成交量环比增加22.5%，同比增长17.2%；大家需要知道的是这可是疫情刚过的阶段。经过数据分析后得出这样一个结论“北京二手房交易多数都是小换大”。毫无疑问，购买限竞房阻碍了大家换房的进程，自然得不到市场的认可。
出台限竞房的理想是好的，不过在现实面前却被狠狠打脸，限竞房解决不了房价上涨问题
限竞房从某种程度上来说也是一种福利房，这点从购买人的资格审查方面就足以说明一切。说的再难听点，限竞房的出台其实还是抱有计划经济的思维。通过各种条款来人为的控制需求量和供应量，不过现实情况是多数外来人不具备购买限竞房的资格，多数都是被北京本地户籍的人员给购买了。这就跟这么些年一直推动的公租房和经济适用房道理是一样的。
限竞房建设了不少但是并没有实际解决高房价问题，反而商品房因为相对稀缺而出现了上涨。
过去几年因为北京大量推动限竞房的原因，很多土地出让都被房企以限竞房的方式拍得。北京本身就是土地资源稀缺的城市，大量土地进入限竞房市场，那么进入商品房市场的就少很多，此消彼长商品房价格持续上涨也就是必然。图上所示是近3年来北京新建商品房同比价格走势图，可以看到一个十分明显的走势，2017年推出限竞房后北京的房价确实恢复到了平稳，但是这个趋势在维持了不到1年又开始恢复正常的上涨，起码说明了一点“限竞房对于抑制房价也是有限制的”。
房企都是逐利的，限竞房出台后直接让房企的利润缩水，房企拿地意愿降低是必然
图上所示是近10年来房企购置北京土地面积走势图，可以看到一个十分明显的时间线“2017年后房企拿地面积在成倍的减少”，为何会如此？除去过去几年新一线和二线城市房地产市场机会多之外，也跟房企感觉利润率偏低有关系，毕竟限竞房限制了销售价格。没有房企愿意拿地，在商品房销售面积不断增长的情况下，北京的商品房数量越来越少，供不应求的局面再次出现也就不为过了。
北京土拍市场纯商品房地块接连出让，限竞房时代暂时落幕是必然，毕竟北京这样的城市要想解决高房价问题还是得靠房企加快房产供应
北京等一线城市的房产始终是不缺购买者的，毕竟这里是全国资源最聚集的城市，解决高房价和房价过快增长期待限竞房不现实
800多万外来常住人口的北京，始终是不会缺乏购买力的，作为全国各种优质资源的聚集地，房产供应基本上还是处于相对的供不应求，可以说北京等一线城市也是国内为数不多房产供不应求的城市之一。面对这样的城市要想解决好房价过快上涨的问题，除去限制房价外还需要加快新建商品房的供应，而不是简单加大土地出让速度。几点观察：
无论是出台限竞房还是公租房、经济适用房等其实都是福利性房产，只能解决很少一部分北京户籍人口的住房问题，类似于北京这样的不缺购买力的城市其实早就可以试行“现房销售”。取消预售制度其实完全可以在北京、上海等这样的一线城市试行，因为这样的城市本身的产业基础和经济实力足以抵抗较大的冲击。只有通过取消预售制度，通过市场化的办法倒逼房企加快房产入市来赢得市场才能真正解决掉房价过快上涨问题。