北京市区有商品房一套，有房本，按揭未还完，想贷款，可能吗？

第一种，二次抵押。北京的工行能不能办，小黑不清楚，每个城市的银行政策都不一样，具体可以去咨询一下。杭州这里投4家银行可以接受二次抵押业务，但是没有工行，而且二次抵押的利率普遍偏高，利率是要超过5%的。

第二种，企业可以找中介机构帮你操作，给你名下过户一家企业。然后用经营贷的方式去贷款，利率非常低，大概只有3%-4%，但是对于资金的去向监管的比较严格，不能违规流向金融市场和房地产领域，一旦被银行查到，随时有可能终止贷款并收回，这样你的资金链会瞬间断裂，后果是非分可怕的。

其实题主给出的要求比较严苛了，利率不能高过5%，收入流水又不好，虽然可以通过中介做一份，但是理论上这个是犯法的行为，后果严重构成骗贷，是要坐牢的。

综上所述，这两个方案是目前理论上比较可能实现的，具体还是要咨询一下北京那边的银行，每个城市的政策都是不一样的。