为什么明明那么多城市房价开始涨了，房贷利率未来会有什么变化？

进入楼市调控以来，虽然整体房价处于相对大体平稳的状态，但在整体均价上依然保持着上行的势头，所以暂时来看房价下降的地方并未在整体房价的涨跌中起到主要作用，事实上数据来显示大部分城市还是处于稳中有升的状态，从成交来看，国内还保持着相对较大的需求，即使长期来看房价的支撑因素在变弱，但暂时看来还是很难马上从行业整体的角度走出转向的走势。
整体均价保持稳中上行，反映出目前在个体城市涨跌互现的状态下依然是上涨占据主导位置的事实。
房价与城市价值和供需关系密切相关，而不同城市的城市价值和需求关系有强有弱，所以从个体城市来看，有些在涨有些在跌也是比较正常的现象，而我们从全国的整体数据表现来看，一直以来国内房价的整体走势都呈现上行的状态，也说明了上行的城市占据了主导地位。
▲全国均价并未改变上行的状态。
虽然进入“房住不炒”的楼市调控以来，很多城市房价的过快上涨现象已经得到了有效的控制，但从数据来看，整体均价依然保持着稳中上行的状态，一年比一年高的走势并未改变。
从1998年以来，国内的房地产价格整体呈现出持续爬坡的态势，一直到2019年均未出现过明显的转势，显示了房价还是处于上升的通道中。
我们回看统计部门自2016年以来的数据，直到2019年间共4年全国新建商品房中住宅的均价分别为7202元、7613元、8544元和8952元，可见最近几年房价一直在上行之中，只是在楼市调控之下上行的幅度受到了控制。
所以我们从数据上看，房价并未在整体上体现出下跌的迹象，至少目前来看整体市场表现还是较活跃的，否则也不会在最近连续几年时间的新建商品房的销售面积都保持在16－17亿平方米左右的高位了。
▲城市个体之间房价涨跌互现，房价稳中上行的城市占据着主导的位置。
房价与城市价值和当地供求关系密切挂钩，这也可以解释为什么有些城市的房价走势较强，而有些城市的房价要面临较大的压力了。而即使有涨跌互现的现象，也难改整体房价稳中向上的走势，这也反映了现实中暂时来说房价走势较强的城市是占据了主导的位置。
而据易居研究院1－3月份的全国百城住宅价格报告的数据来看，在2020年刚过去的第一季度，即使在新冠的影响之下，在其监测的100个囊括了各线代表城市的房价走势中，真正出现下跌的城市只有26个，其余上涨及持平的城市占据了绝对的优势。这也说明了房价分化暂时来说还是以稳中上行为主。
所以从目前的市场表现和成交情况看来，市场中说房价下跌的现象只是存在于局部的城市中，暂时并未反映到整体的成交上，也并未在整体房价的走向上表现出来。
个体城市支撑条件的强弱会成为主导因素，即使房地产的长期因素会加剧分化，对目前的短期作用也不会很大。
▲个体城市的房价走势需要以自身的条件为主导。
一个城市的房价主要受当地供求关系和城市价值的影响。当一个城市的经济实力比较强，产业发展前景也很好，那么对需求的吸引就会比较强，可以在较长的时间里保持需求的稳定甚至增长，这是城市价值吸引的体现。
而如果一个城市的供求关系比较紧张，那即使经济发展不是那么突出，也很容易会由于供应赶不上需求而出现矛盾，使房价得到支撑，这种现象多见于当地人口基数大、棚改力度足、城市基建处于特殊的进展时期等条件下，如果当地的供应量不足，那么房价大概率会往上走。
虽然不是每一个城市的供求关系都是健康的，有些可能是由于投资需求过盛，有些可能是炒作风潮过重，但只要有成交量，或者市场情绪被调动了，房价体现到成交上，那就有可能被推高。
所以城市价值和供求的状况会严重影响一个城市的房价走向。
▲长期的影响因素会加剧分化，但对短期的作用不会太大。
虽然从长期来看，仅就人口红利逐渐减弱这一个因素，就有可能对未来的房价产生重要影响，但就短期来说，长期因素所起的作用还不会太大。
这从最近几年的天量成交就可以知道，在楼市调控对“房住不炒”的贯彻下，炒房的现象虽然还未完全消失，但已经少了很多，支撑成交量的还是以居住需求为主。
这也从一个侧面反映出目前的需求还是比较多的，虽然数据上看好像国人都不缺住房，但由于住房分布和住房质量存在不均衡的矛盾，再加上人口存在着在不同城市间流动、向发展机会多的城市流动等特点，会形成很多改善型及全新的居住需求，这些需求的平息都需要成交来平息，同时也需要时间。
当然目前的房价已经很高了，再继续涨下去、再继续远远超过整体收入水平的话，只会使杠杆越来越高，对经济的反刍作用和累积的风险也会越来越高，这就需要以调控来平衡房价上行与收入增长之间的矛盾，让房价尽量保持稳定，在一段时间后，以经济增长和收入增长来追上和消化目前过高的房价压力。
综上内容来看，房价的下跌暂时只存在于局部的个体城市中，但这些城市下跌的力量并未影响到整体的走势，暂时从数据来看整体的走势还是体现稳中上行的状态。而个体城市的房价走势主要受供求和所在城市价值的影响，楼市长期的影响因素对目前短期的影响作用还不会太大，所以出现整体下跌的可能性暂时来说还是比较小。