现在贷款买房如果房价不涨是不是就变成负债，而不是资产了？

无论是否存在房贷，都不会改变房子成为资产的事实，只是从利益的角度看，它会随着房价的变动而出现升值、减值，而对于有房贷的房子会有更多的持有成本，在极端情况下甚至有可能出现负值，甚至出现我们常说的“负资产”，变成剩负债，所以如果注重房产的利益，最好能关注目前楼市新形势下的分化走势特点，以更好地保全资产的价值。
房价不涨，从资产的角度来看会由于持有成本的存在而出现减值，但是否会成为净负债要看是否变成了“负资产”。
房贷虽然是一笔负债，但它与房产是一个整体，需要与房产结合起来衡量，整个房产的价值减去房贷后会留下剩值，当剩值为正时，并不存在净负债的情形，所以也就算不上是负债，除非剩值变成负数，那么就会成为负资产，这时候房产也就成为净负债，剩值的多少由房贷的成本和房价的变化决定。
▲房贷会增加持有房产的成本。
现在是一个商业社会，几乎所有出自银行的资金都是有成本的，而且在国内资金成本并不低。房贷虽然是利率比较低的产品，但以目前的情况来看，在楼市调控下的国内首套房贷利率平均都在5.39%附近波动，我们可以以5年为期，看一下这5年自己为这套带了房贷的房子付出了多少成本。
以一套背负100万房贷的房产来推算，假设以5.39%的房贷利率、等额本息的还款方式及30年期限来算，买入满5年累计需要付利息26万左右，这是最直观的成本了，但除此以外，我们也可以算上我们支付的现金收益损失，这里的现金包括首付和累计的月供。
●月供导致的收益损失
这5年的时间里每月的月供都是5600元左右，5年累计支付33.6万左右，这笔钱里包括了上面计算的26万利息，以现金的形式逐月还给银行，如果不是因为要还给银行，那么这笔钱本来也可以为自己带来收益的，现在因为房贷的关系属于银行了，这也可以算是成本的一种。
虽然这33.6万是由每月类似于定投5600元得来的，需要一个累积过程，收益并不如整笔33.6万的高，但平均后年化2%的保守收益率还是可以做得到的，所以这部分保守计算收益是3.4万左右，也就是说这部分的成本是3.4万。
●首付导致的收益损失。
同时支付首付款所需要的现金在这五年里如果不是因为用于购房，那么即使存在银行也可以为自己带来收益，首付房贷以3：7的比例来推算，100万房贷对应的首付就接近43万，以4.2%的利率定存5年也可以带来9万左右的收益，这种原本确定的收益也可以算作是成本的一种。
所以5年下来持有这套房子的成本大概是26+3.4+9＝38.4万，另外如果算上购房成本就更多了，上面这套143万的房子，按1.5%的契税算要2.1万左右，忽略其他费用总数据已经达到40.5万，且这个费用会随着已还款时间的增加而增加。
▲当房价不涨，使持有成本大于升值幅度时，资产就处于减值中，极端情况下会成为负资产。
由于持有成本的存在，从利益的角度看房产，就有可能会随着房价的变动而出现升值、减值甚至负资产的现象。
而按上面的例子来看，5年间本金只还了8万左右，剩下的房贷是92万左右，如果房价不涨，房子的价值保持在143万，房产的剩值就是143－92＝51万，而自己已经付出的成本却是40.5万左右，那么实际上这项资产在这个时间点上已经减值了40.5万，也可以理解为自己为了这51万的剩值，已经另外再额外贴了40.5万，即亏损了40.5万。
而如果计算了亏损的40.5万，经过这5年后实际真正的房产剩值只有51－40.5＝10.5万，相对于总投入76.6万左右（首付43万+累计月供33.6万）的数值，减值太多了，如果房价始终不涨，用不了多久就会进入理念论上的负值区间。
最极端的情况是房价出现大幅下跌时，仅看房产的市值就可能已经低于未还的房贷余额，即卖了房子所得的钱也不足以还清还欠银行的房贷，这种情况是亏得最多的，房子就会成为负资产。
房产的价值并不能仅看利益，而如果非常注重利益，要注意关注楼市分化发展的特点。
▲房产的价值体现除了与金融属性相关的利益，还有更重要的居住属性。
房子除了金融属性所表现出来的投资价值以外，更本源的功能在于安家居住方面，而这方面为自己及家庭带来的价值并不总能用金钱利益来衡量。
对于买房来安家居住的人，买房的最大目的并不是赚钱，而是居住。一时的房价走势所引发的房产市值的变化不用过于关注，即使房产的价值处于负值区间，但这时候的房子自己一家人在住着，可以理解为所支付的现金代价就是换取居住价值所不得不付出的，这样一来心里会平衡很多。
▲如果注重利益，最好能关注新形势下楼市分化发展的特点，以尽量避开风险。
而如果是出于投资的目的，房价的变动直接关系到这笔投资的收益，由于持有成本的存在，房价长期不涨或者下跌就会造成这笔投资的亏损，当然不是一件好事。
而在目前这种楼市的新形势下，房地产已经不再像以前一样可以飞跃式发展，“房住不炒”和“稳房价”将会成为长效调控机制，不再以房地产作为经济刺激的短期措施这个说法也正在一步步得到证实，在高层决心调控下的房地产行业，将大概率在后面的发展中出现分化的走势。
●在经济实力强劲、人口基数大的城市，房地产市场的抗压恢复能力和前景都要更好一些，有机会可以伴随着经济发展进一步用时间来换取空间，但在时间上不会再出现过急的上涨，而是更加注重与经济发展的协调。
●而在经济基础和产业前景较差的城市，当人口红利随着时间的发展进一步被逐渐削弱，房地产的支撑能力也会不断地下降，长期来说房价的压力就会相对地大很多，那么投资收益的风险从长期来说也就会大很多了。
所以为了避开风险，注重收益的话需要关注后续房地产行业分化发展的特点，现在并不是每一个城市的房产都可以随便带来大笔的盈利。
综上，对于办了房贷的房产，如果房价长期不涨，从利益看房产的价值会因为成本的存在而出现变化的情况，它会随着持有时间的延长而不断减值，是否会成为负债要看房价的变化程度和持有时间的长短，而如果十分注重利益，最好能关注新形势下的楼市分化发展的趋势，以尽量避免风险。